Pleine propriété, usufruit, nue-propriété : quelles distinctions ?

Le droit de propriété se définit classiquement comme le droit d’user, de jouir et de disposer d’un bien.

Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier a la faculté de se servir librement de son bien. Il peut l’habiter ou le louer et percevoir le paiement des loyers.

Le propriétaire peut également transformer son bien et passer tous les actes juridiques permettant de transférer le bien, à titre gratuit ou à titre onéreux.

Concrètement, toute personne peut donner ou vendre le bien immobilier dont elle est propriétaire sous réserve des droits de préemption déterminés par la loi.

Par exemple, le locataire d’un bien immobilier dispose d’un droit de préférence dans l’hypothèse où le propriétaire envisagerait de le vendre.

Des dispositions contractuelles peuvent par ailleurs faire obstacle à la libre transmission d’un bien immobilier : les clauses d’inaliénabilité. Ces clauses sont valables si elles sont limitées dans le temps et justifiées par un intérêt légitime et sérieux. Elles sont généralement stipulées dans un contrat de vente ou dans une donation, lorsque le vendeur ou le donateur consent au transfert de son bien à condition que la personne qui le reçoit s’engage à le conserver.

Le démembrement de la propriété correspond à la situation dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits différents sur un même bien.

L’usufruitier dispose du seul droit d’user et de jouir du bien, le nu-propriétaire peut quant à lui disposer de son bien, c’est-à-dire le vendre, le donner.

L’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont aucune obligation l’un envers l’autre. Leur intérêt commun réside dans la conservation du bien.

L’usufruit peut être :

• légal : en cas de décès et en l’absence de testament, le conjoint survivant peut recueillir soit le quart des biens du défunt en pleine propriété, soit la totalité des biens en usufruit, la nue-propriété étant détenue par les enfants issus du couple ; les parents bénéficient également de l’usufruit sur des biens détenus par leurs enfants mineurs ;

• conventionnel : l’usufruit peut résulter d’un contrat à titre gratuit ou à titre onéreux.

Ce mécanisme est généralement utilisé dans le cadre familial : les parents conservent la jouissance d’un bien immeuble (l’usufruit) et les enfants, nus propriétaires, bénéficient d’avantages fiscaux.

A l’ouverture de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de faire dresser un état du bien immeuble concerné et de fournir une caution en garantie de la bonne exécution de ses obligations.

L’acte constitutif de l’usufruit peut toutefois dispenser l’usufruitier de fournir une caution. Dans tous les cas, les parents ayant l’usufruit légal des biens de leurs enfants ainsi que les vendeurs et donateurs ne sont pas tenus de donner caution.

L’usufruitier peut utiliser le bien immobilier comme le propriétaire lui-même mais il a l’obligation de conserver sa substance, c’est-à-dire qu’il ne peut pas modifier sa destination ou son aménagement.

L’usufruit a le droit de percevoir les fruits du bien, dans le cas d’un bien immobilier l’usufruitier a la faculté de conclure, seul, un bail d’habitation d’une durée de 9 ans maximum et de percevoir les loyers.

L’intervention du nu-propriétaire est requise en cas de conclusion d’un bail commercial, industriel, rural ou pour un bail d’habitation supérieur à 9 ans.

L’usufruitier n’a pas le droit de disposer du bien. Il peut néanmoins vendre ou céder son droit à titre gratuit.

L’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il est tenu d’effectuer les réparations d’entretien. Il restitue le bien au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.

Le nu-propriétaire est uniquement titulaire du droit de disposer du bien : il peut donc le vendre, l’aliéner.

Il exerce toutes les prérogatives qui permettent d’éviter la dégradation du bien immobilier (par exemple les grosses réparations). L’usufruitier n’a cependant aucun moyen juridique de l’y contraindre.

Le nu-propriétaire ne doit pas troubler l’exercice des droits de l’usufruitier. Toutefois, si l’usufruitier abuse de son droit de jouissance, il peut demander la déchéance de l’usufruit.

L’usufruit prend fin par :

• la mort de l’usufruitier ;

• la durée conventionnellement prévue ;

• la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire sur la même personne : en cas de décès du nu-propriétaire et lorsque l’usufruitier a la qualité d’héritier ;

• le destruction du bien ;

• la déchéance judiciaire pour abus du droit de jouissance de l’usufruitier.