Comment réduire les droits de succession avec le démembrement de propriété ?

Lorsque plusieurs personnes exercent des droits sur un même bien, on parle de démembrement de la propriété. S’agissant d’un bien immobilier, le nu-propriétaire bénéficie du seul droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre ou de l’aliéner. L’usufruitier a, quant à lui, la jouissance du bien, il peut l’occuper ou bien le donner en location et en percevoir les loyers.

Retrouvez plus de détails sur les droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier : dans cet article.

La transmission d’un bien immobilier induit le paiement d’importants droits de mutation au bénéfice de l’administration fiscale. Le mécanisme du démembrement de la propriété permet toutefois d’en réduire considérablement le montant.

L’article 777 du code général des impôts prévoit le barème applicable. Par ailleurs, la loi permet au donataire d’un bien immobilier de bénéficier d’un abattement sur les droits de mutation².

Ainsi, par exemple, si vous consentez une donation portant sur un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros à l’un de vos enfants, les droits de mutation à titre gratuit dont il devra s’acquitter seront calculés sur la somme de 150 000 euros, soit :

20% de 150 000 euros = 30 000 euros.

Outre le paiement des droits de donation, le donataire devra également s’acquitter du paiement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60%, du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (égal à 2,37% de la taxe sur la publicité foncière) ainsi que de la contribution de sécurité immobilière (0,1%).

Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable, notamment en cas de donation portant soit sur l’usufruit soit sur la nue-propriété d’un bien immobilier.

Concrètement, vous pouvez donner la nue-propriété d’un de vos biens immobiliers à un membre de votre famille et en conserver l’usufruit. 

Dans ce cas, vous continuez de jouir de votre bien, en y vivant ou percevant le montant des loyers si celui-ci est donné en location, tout en anticipant votre succession.

Cette situation permet de réduire le montant des droits de donation puisque ceux-ci sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété.³ 

Celle-ci augmente en fonction de l’âge du donateur. Plus vous consentez une donation tôt, plus le montant des droits de donation sera faible.

Les règles de calcul exposées ci-dessus sont également applicables à la donation de la nue-propriété.

Par exemple, si vous êtes âgé de 65 ans et que vous donnez la nue-propriété de votre appartement d’une valeur de 250 000 euros, à l’un de vos enfants, le montant des droits de donation dont il devra s’acquitter sera calculé sur 60% de la valeur de pleine propriété, soit 60% de 250 000 euros = 150 000 euros.

Si vous n’avez consenti aucune donation à votre enfant depuis 15 ans, l’abattement de 100 000 euros s’applique.

Les droits de donation seront donc calculés sur la somme de 50 000 euros, au taux de 20% (article 777 du code général des impôts) = 10 000 euros.

La donation de la nue-propriété a donc permis d’économiser 20 000 euros de droits de mutation (cf. supra).

Par ailleurs, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient détenteur de la pleine propriété du bien et sera exempté du paiement de droits de succession sur celui-ci.