- Le marché immobilier ne cesse de croitre, en 2021 près de 1,2 million de ventes immobilières ont ainsi été réalisées, soit une hausse de 23% par rapport à l’année 2020. Sur celles-ci, 30% représentaient un investissement locatif.
- Investir dans un bien immobilier à usage locatif apparaît comme une opération attrayante : constitution d’un patrimoine, perception de revenus réguliers, possibilité de défiscalisation etc.
- Dans un souci de sécurité, il est toutefois nécessaire d’avoir bien connaissance de l’ensemble des conséquences d’un tel investissement avant de se lancer.
Quels sont les avantages et les risques d’investir dans l’immobilier locatif ?
L'immobilier
Les avantages de l’investissement immobilier à usage locatif
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » en référence à Sylvia Pinel, ministre du logement sous les deux gouvernements de Manuel Vals, qui s’applique aux investissements immobiliers locatifs réalisés à compter du 1er septembre 2014.
Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’acquisition de deux logements maximums par an qui doivent être situés dans un immeuble collectif en application de l’article 161 de la loi de finances pour 2021. Il peut s’agir de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, à construire, de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation etc.
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans) et du prix d’achat du bien immobilier. Si le dispositif de la loi Pinel est prolongé jusqu’en 2024, les taux de réduction seront diminués à compter du 1er janvier 2023 : 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.
La loi fixe également des règles relatives au locataire (identité, revenus) et au montant du loyer (règles de plafonnage des loyers) selon le lieu de situation du logement.
Exemple : vous faites l’acquisition d’un bien immobilier situé en Ile-de-France (zone A), d’une surface de 30m2 et pour un prix de 250 000 euros ;
Si vous louez ce bien pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18%, soit 45 000 euros, à raison de 5 000 euros par an.
Le dispositif Pinel est détaillé plus amplement ici.
En cas de location meublée, le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et l’option pour le régime réel simplifié permet de déduire les charges (travaux, intérêts de prêt) et amortissements des recettes locatives, ce qui diminue la base imposable.
L’investissement immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, lequel peut notamment être financé au moyen d’un prêt bancaire.
Ce montage s’avère particulièrement intéressant lorsque le montant des loyers perçus est suffisant à honorer le paiement des échéances de remboursement du prêt.
Investir dans l’immobilier participe également de la préparation de sa retraite, soit en s’assurant un revenu régulier tiré des loyers perçus, soit en disposant d’un bien immobilier pour y habiter. Dans cette seconde hypothèse, il convient de s’assurer que l’éventuel prêt ayant financé le bien sera remboursé lors de votre départ à la retraite.
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La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » en référence à Sylvia Pinel, ministre du logement sous les deux gouvernements de Manuel Vals, qui s’applique aux investissements immobiliers locatifs réalisés à compter du 1er septembre 2014.
Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’acquisition de deux logements maximums par an qui doivent être situés dans un immeuble collectif en application de l’article 161 de la loi de finances pour 2021. Il peut s’agir de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, à construire, de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation etc.
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans) et du prix d’achat du bien immobilier. Si le dispositif de la loi Pinel est prolongé jusqu’en 2024, les taux de réduction seront diminués à compter du 1er janvier 2023 : 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.
La loi fixe également des règles relatives au locataire (identité, revenus) et au montant du loyer (règles de plafonnage des loyers) selon le lieu de situation du logement.
Exemple : vous faites l’acquisition d’un bien immobilier situé en Ile-de-France (zone A), d’une surface de 30m2 et pour un prix de 250 000 euros ;
Si vous louez ce bien pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18%, soit 45 000 euros, à raison de 5 000 euros par an.
Le dispositif Pinel est détaillé plus amplement ici.
En cas de location meublée, le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et l’option pour le régime réel simplifié permet de déduire les charges (travaux, intérêts de prêt) et amortissements des recettes locatives, ce qui diminue la base imposable.
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L’investissement immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, lequel peut notamment être financé au moyen d’un prêt bancaire.
Ce montage s’avère particulièrement intéressant lorsque le montant des loyers perçus est suffisant à honorer le paiement des échéances de remboursement du prêt.
Investir dans l’immobilier participe également de la préparation de sa retraite, soit en s’assurant un revenu régulier tiré des loyers perçus, soit en disposant d’un bien immobilier pour y habiter. Dans cette seconde hypothèse, il convient de s’assurer que l’éventuel prêt ayant financé le bien sera remboursé lors de votre départ à la retraite.
Les risques induits par l’investissement immobilier locatif
Le principal désagrément qui peut survenir en cas d’investissement locatif est de ne pas parvenir à trouver de locataire, notamment dans l’hypothèse où le logement est situé dans une zone où la demande est faible.
Dans ce cas, la possession du bien immobilier peut donc constituer une charge financière conséquente (paiement des échéances de prêt, taxe foncière etc.)
Par ailleurs, avant de procéder à l’acquisition d’un bien, il est conseillé de se renseigner sur les éventuels travaux à réaliser afin d’en chiffrer le montant, que ce soit au sein du bien lui-même ou au sein de l’immeuble dans lequel il est situé.
Si vous concluez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou si vous faites construire un logement, le bénéfice des dispositions de la loi Pinel ne s’applique qu’à condition que la construction soit achevée dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte d’acquisition. Des difficultés peuvent survenir et retarder le délai de construction initialement prévu, ce qui pourrait vous priver du bénéfice des réductions d’impôts et donc compromettre votre projet d’investissement.
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