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Baux commerciaux, professionnels ou mixtes ?

Comprendre le bail

  • Le choix du bail dépend souvent de la destination des lieux, autrement dit de l’activité exercée par le locataire et de son statut ; 
  • Le bail commercial est un régime protecteur pour le locataire qui dispose d’un droit au renouvellement avec obtention d’une indemnité d’éviction en cas de congé du bailleur et d’un bail d’une durée minimale de 9 ans sauf exceptions ; 
  • Le bail professionnel, quant à lui, ne permet pas au locataire de disposer d’un droit au renouvellement et la durée minimale du bail est de 6 ans. La sous-location est en principe autorisée sauf clause expresse prévue par le bailleur au sein du contrat de bail ; 
  • Le bail mixte est un statut hybride permettant à la fois de vivre dans le local mais également d’y exercer une activité professionnelle. Les règles dépendant de l’activité exercée par le locataire.  

Le bail commercial

L’applicabilité du statut des baux commerciaux dépend de l’activité exercée par le professionnel. En effet, le bail est dit « commercial » lorsque la destination des locaux loués est commerciale1, industrielle ou artisanale. En ce sens, le locataire se doit de respecter la destination prévue dans le contrat de bail.

 

De manière générale et impérative, le bail commercial est conclu pour une durée égale ou supérieure à 9 ans. Néanmoins, une dérogation est prévue lorsque la durée du bail ne dépasse pas 3 ans.

 

Le bail commercial est notamment intéressant pour les commerçants, artisans et industriels qui souhaitent s’ancrer dans la durée et disposer d’un droit au renouvellement ou d’une reconduction tacite. 

 

Ce droit de renouvellement, qui est d’ordre public, signifie que lorsque le bail arrive à son terme, plusieurs situations peuvent émerger :

  • Le bailleur notifie au locataire un congé avec ou sans offre de renouvellement ;
  • Le locataire notifie au bailleur un congé avec ou sans offre de renouvellement ;
  • Aucun de ces évènements n’intervient et le locataire dispose d’une reconduction tacite qui relance la durée du bail de 9 ans.

 

Le bail peut également être résolu tous les 3 ans sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif.

A savoir :

 

Lorsque le bailleur souhaite que le locataire soit évincé du local, il devra en sus d’une demande de congé 6 mois avant le terme du bail, lui payer une somme appelée « indemnité d’éviction » dont l’objet est de compenser le non-renouvellement du bail. Cette indemnité est estimée en fonction du préjudice subi par le locataire évincé (perte de chiffre d’affaires et de clientèle, facilité du transfert entre l’ancien local et le nouveau, etc).

 

Le bailleur sera toutefois exempté du paiement de cette indemnité en cas de motif grave et légitime (défauts de paiement des loyers, violences physiques ou verbales commises sur le bailleur, etc) ou si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli.

 

Dernièrement, s’agissant de la sous-location du local à un tiers, celle-ci n’est en principe pas autorisée sauf dans le cas où le contrat de bail le prévoit ou que le bailleur l’accepte expressément.

 

En définitive, le statut des baux commerciaux est fortement favorable au locataire qui dispose de garanties en cas de non renouvellement du bail.

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L’applicabilité du statut des baux commerciaux dépend de l’activité exercée par le professionnel. En effet, le bail est dit « commercial » lorsque la destination des locaux loués est commerciale1, industrielle ou artisanale. En ce sens, le locataire se doit de respecter la destination prévue dans le contrat de bail.

 

De manière générale et impérative, le bail commercial est conclu pour une durée égale ou supérieure à 9 ans. Néanmoins, une dérogation est prévue lorsque la durée du bail ne dépasse pas 3 ans.

 

Le bail commercial est notamment intéressant pour les commerçants, artisans et industriels qui souhaitent s’ancrer dans la durée et disposer d’un droit au renouvellement ou d’une reconduction tacite. 

 

Ce droit de renouvellement, qui est d’ordre public, signifie que lorsque le bail arrive à son terme, plusieurs situations peuvent émerger :

  • Le bailleur notifie au locataire un congé avec ou sans offre de renouvellement ;
  • Le locataire notifie au bailleur un congé avec ou sans offre de renouvellement ;
  • Aucun de ces évènements n’intervient et le locataire dispose d’une reconduction tacite qui relance la durée du bail de 9 ans.

 

Le bail peut également être résolu tous les 3 ans sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif.

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A savoir :

 

Lorsque le bailleur souhaite que le locataire soit évincé du local, il devra en sus d’une demande de congé 6 mois avant le terme du bail, lui payer une somme appelée « indemnité d’éviction » dont l’objet est de compenser le non-renouvellement du bail. Cette indemnité est estimée en fonction du préjudice subi par le locataire évincé (perte de chiffre d’affaires et de clientèle, facilité du transfert entre l’ancien local et le nouveau, etc).

 

Le bailleur sera toutefois exempté du paiement de cette indemnité en cas de motif grave et légitime (défauts de paiement des loyers, violences physiques ou verbales commises sur le bailleur, etc) ou si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli.

 

Dernièrement, s’agissant de la sous-location du local à un tiers, celle-ci n’est en principe pas autorisée sauf dans le cas où le contrat de bail le prévoit ou que le bailleur l’accepte expressément.

 

En définitive, le statut des baux commerciaux est fortement favorable au locataire qui dispose de garanties en cas de non renouvellement du bail.

Le bail professionnel

Contrairement au bail commercial, le statut du bail professionnel est applicable lorsque l’activité exercée par le professionnel n’est :

  • Ni commerciale ;
  • Ni rurale ;
  • Ni artisanale ;
  • Ni industrielle.

 

Autrement dit, le bail professionnel concerne les professions libérales et indépendants qui n’exercent pas et ne tirent pas de bénéfices d’activité commerciale.

 

A savoir :

La notion de commerçant est définie par le Code de Commerce comme les personnes qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle.

 

Il peut à la fois s’agir de professions réglementées comme les avocats ou les médecins qui sont débiteurs d’interdictions diverses liées à la pratique du commerce dans le cadre de leur code de déontologie respectif, mais également les professions non réglementées.

 

Exemple :

Les activités suivantes sont considérées comme indépendantes n’exerçant pas d’activité commerciale : les comptables, les avocats, les médecins, les infirmiers libéraux, les notaires, sages-femmes, etc.

 

Le bail professionnel est en principe conclu pour une durée minimale de 6 ans.

A l’inverse du statut des baux commerciaux, le locataire ne peut se prévaloir d’un droit au renouvellement. Cela induit que lorsque le bailleur notifie le congé au locataire sans demande de renouvellement, ce dernier se doit de quitter le local sans aucun droit à indemnisation d’éviction. En revanche, le bailleur peut également notifier un congé avec offre de renouvellement.

 

Néanmoins, lorsqu’aucun congé n’est notifié de la part du bailleur, une tacite reconduction du bail professionnel est possible sur le même modèle que celle du bail commercial.

 

A savoir :

Par exception et en accord avec le bailleur, il est possible pour un professionnel indépendant de demander le statut de bail commercial afin de bénéficier de ses avantages. 

A l’inverse, les professionnels soumis au statut des baux commerciaux ne peuvent se prévaloir du choix d’un bail professionnel.

 

A l’opposé du bail commercial, la sous-location est autorisée sauf lorsque le contrat de bail prohibe celle-ci.

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Contrairement au bail commercial, le statut du bail professionnel est applicable lorsque l’activité exercée par le professionnel n’est :

  • Ni commerciale ;
  • Ni rurale ;
  • Ni artisanale ;
  • Ni industrielle.

 

Autrement dit, le bail professionnel concerne les professions libérales et indépendants qui n’exercent pas et ne tirent pas de bénéfices d’activité commerciale.

 

A savoir :

La notion de commerçant est définie par le Code de Commerce comme les personnes qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle.

 

Il peut à la fois s’agir de professions réglementées comme les avocats ou les médecins qui sont débiteurs d’interdictions diverses liées à la pratique du commerce dans le cadre de leur code de déontologie respectif, mais également les professions non réglementées.

 

Exemple :

Les activités suivantes sont considérées comme indépendantes n’exerçant pas d’activité commerciale : les comptables, les avocats, les médecins, les infirmiers libéraux, les notaires, sages-femmes, etc.

 

Le bail professionnel est en principe conclu pour une durée minimale de 6 ans.

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A l’inverse du statut des baux commerciaux, le locataire ne peut se prévaloir d’un droit au renouvellement. Cela induit que lorsque le bailleur notifie le congé au locataire sans demande de renouvellement, ce dernier se doit de quitter le local sans aucun droit à indemnisation d’éviction. En revanche, le bailleur peut également notifier un congé avec offre de renouvellement.

 

Néanmoins, lorsqu’aucun congé n’est notifié de la part du bailleur, une tacite reconduction du bail professionnel est possible sur le même modèle que celle du bail commercial.

 

A savoir :

Par exception et en accord avec le bailleur, il est possible pour un professionnel indépendant de demander le statut de bail commercial afin de bénéficier de ses avantages. 

A l’inverse, les professionnels soumis au statut des baux commerciaux ne peuvent se prévaloir du choix d’un bail professionnel.

 

A l’opposé du bail commercial, la sous-location est autorisée sauf lorsque le contrat de bail prohibe celle-ci.

Le bail mixte

Le bail mixte, comme son nom l’indique, est un modèle hybride. Il reprend alors certaines spécificités de plusieurs types de baux.  

Le bail mixte peut être :

  • Commercial et à usage d’habitation ;
  • Professionnel et à usage d’habitation.

Le modèle hybride en détail

En l’occurrence, ce bail permet à la fois d’exercer une activité commerciale dans une partie délimitée du local mais également d’allouer une partie de celui-ci à un usage d’habitation. C’est le contrat de bail qui détermine la destination du local pour le professionnel.

 

Ce bail est soumis aux mêmes règles et avantages que le bail commercial classique.

Le bail mixte professionnel est soumis à la loi relative au bail à usage d’habitation.

 

Deux conditions obligatoires doivent être évoquées :

  • Une activité professionnelle doit être exercée dans le local ;
  • La partie à usage d’habitation doit correspondre à la résidence principale du professionnel. 

 

Dans le cas d’une location, le locataire paiera alors un loyer global incluant les deux types d’activité.

 

Point d’attention :

Le bailleur doit obligatoirement donner son accord au bail mixte.

 

La durée du bail mixte professionnel est tributaire de la catégorie de personne du locataire :

  • Pour une personne physique, le bail doit durer au minimum 3 ans. 
  • Pour une personne morale, le bail doit durer au minimum 6 ans. 

 

Exception :

Pour les personnes physiques ou sociétés civiles constituées entre personnes de la même famille, le bail peut être réduit si des circonstances familiales ou professionnelles l’imposent.

 

Le locataire d’un bail mixte professionnel à usage d’habitation dispose d’un droit au renouvellement, sur le modèle du bail à usage d’habitation. Le bail peut donc se renouveler par tacite reconduction.

 

Toutefois, le bailleur est en mesure de refuser le renouvellement lorsque :

  •  Celui-ci dispose d’un motif sérieux et légitime ;
  • Celui-ci souhaite vendre le bien ;
  • Celui-ci souhaite récupérer le bien pour lui-même ou un membre de sa famille (limité à certains degrés).

 

La sous-location est en principe prohibée dans le cadre du bail mixte professionnel, sauf lorsque le bailleur donne expressément son accord.

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En l’occurrence, ce bail permet à la fois d’exercer une activité commerciale dans une partie délimitée du local mais également d’allouer une partie de celui-ci à un usage d’habitation. C’est le contrat de bail qui détermine la destination du local pour le professionnel.

 

Ce bail est soumis aux mêmes règles et avantages que le bail commercial classique.

02

Le bail mixte professionnel est soumis à la loi relative au bail à usage d’habitation.

 

Deux conditions obligatoires doivent être évoquées :

  • Une activité professionnelle doit être exercée dans le local ;
  • La partie à usage d’habitation doit correspondre à la résidence principale du professionnel. 

 

Dans le cas d’une location, le locataire paiera alors un loyer global incluant les deux types d’activité.

 

Point d’attention :

Le bailleur doit obligatoirement donner son accord au bail mixte.

 

La durée du bail mixte professionnel est tributaire de la catégorie de personne du locataire :

  • Pour une personne physique, le bail doit durer au minimum 3 ans. 
  • Pour une personne morale, le bail doit durer au minimum 6 ans. 

 

Exception :

Pour les personnes physiques ou sociétés civiles constituées entre personnes de la même famille, le bail peut être réduit si des circonstances familiales ou professionnelles l’imposent.

 

Le locataire d’un bail mixte professionnel à usage d’habitation dispose d’un droit au renouvellement, sur le modèle du bail à usage d’habitation. Le bail peut donc se renouveler par tacite reconduction.

 

Toutefois, le bailleur est en mesure de refuser le renouvellement lorsque :

  •  Celui-ci dispose d’un motif sérieux et légitime ;
  • Celui-ci souhaite vendre le bien ;
  • Celui-ci souhaite récupérer le bien pour lui-même ou un membre de sa famille (limité à certains degrés).

 

La sous-location est en principe prohibée dans le cadre du bail mixte professionnel, sauf lorsque le bailleur donne expressément son accord.

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